首页 > 资讯 > 自住买房和投资买房要注意的细节，远离贬值风险

自住买房和投资买房要注意的细节，远离贬值风险

泰然健康网
2025-08-31 13:04

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔好，跪求指点！我和媳妇打算今年在深圳宝安沙井地区买个新房（计划600万标的，首付30%），我媳妇深圳户口，往年年收入流水约为70万（19年休产假估计只有50万），而且她名下有未结清的信用贷50万元。 1、请问信用贷对于她今年买房商业贷批贷额度有多大影响？如果无法做到提前6个月还清信用贷的话，是不是就没法贷款7成了？ 2、深圳沙井现在的待开新盘好像只有海岸城了，广叔您建议等海岸城新房还是买二手？纯投资角度，买三居还是小四居？多谢!!

回答：你好，买房之前银行会要求还清信用贷，不过流水比较大，足够覆盖月供的2倍以上，问题也不太大，需要分银行。房贷和信用度关系不大，每个人都有2张贷票，特指房贷按揭，信用贷不占贷票。海岸城可以等，二手房同时淘笋，纯投资三居和四居都可以，重点看价格。面积相同四居更好。

提问：您好广叔，坐标上海，考虑自住和投资，首套房买新房还是二手房，平层还是联排叠墅？

回答：上海一线城市新盘普遍溢价，重点关注二手次新。自住加投资优先考虑平层，流动性更好，金融性更强。

别墅用则买，不用请别买。很多人会犯个错，就是想把别墅当投资。而事实情况是别墅本身很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。就投资来说，别墅无论从面积、总价和客群来分，流动性均弱于大平层，成交周期也非常长。

在你所在的城市，在相近地段找开盘时间相近的别墅和平层，对比一下当初的售价和现在的价格，正常情况下大平层增值更快。

提问：广叔好，今年在您的指导下入手了一套85平的朗诗里程的房子作为投资，手上另一套关山大道泷悦华府144平的房子刚刚交房，还没有办证，17年入手的时候原本是想着以后回武汉定居的时候自住，结果我老公在北京工作越来越好，年薪70多万了，感觉北京更加适合我老公奋斗，因为他觉得武汉太安逸了，所以我觉得我们回武汉的几率越来越小了，因此就萌生了想在北京买房的打算，但是北京的政策是认房又认贷，我们再买就属于二套房了，北京二套房只能贷两成，而我们即使把泷悦华府的房子卖了也只能凑个200万，在北京二套首付200万顶多买个一居室，可是我又不愿意买一居室，也得有个两居室的，老公在上地那边的软件园上班

回答：泷悦华府出手，北京全款抵押买入，找个电子公司配合。子弹200，可以买到总价500-600万的，刚需上车盘。自住看看西三旗，回龙观板块。从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。中国互联网的座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。除了回龙观这种没有什么学区，没有亮点，因而没有太多溢价的社区外，其他房产基本不适合作为投资。新生码农必须正面应对，要么做接盘侠，要么投资归投资，自住租房。

提问：广叔好，两个问题：个问题，在碧海和沙井中犹豫，碧海的问题是泰华阳光海三房117平879万首付多一百有压力，沙井的问题是鸿荣源禧园128平700万家人担心周围都是农民房居住起来会影响生活品质，您怎么看这两个盘？第二个问题：碧海和沙井比较未来五年的涨幅（同比例），您看好哪个更快？

回答：你好，碧海的利好兑现相对快一些，目前碧海大体建设已经完成沙井周期更久短期持有选碧海，长期持有选沙井

提问：你好广叔，手上有100W现金，孩子爸想买商品房.我们在龙华墩背工业区这边有一套小产权（现在自住）.我想卖了小产权再买（可卖150多W），孩子爸不同意.现在因为这个纠结卖还是不卖.家里孩子大的9岁，小的才几个月.月供1.3W左右没问题.现在因我没上班.望赐教！

回答：你好，支持卖掉小产权不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。第二，没有杠杆，不具有金融属性。 100万在深圳能买到的房子未来潜力一般，更何况你们有2个孩子，需要考虑学位问题，预算只能增加。从投资角度看，也建议出手小产权，去有潜力的二线城市买一套低价盘，未来潜力也比小产权更大。

提问：广叔，您好！孩子满十八岁无收入，以他首房首贷买房，父母为共同还款人，要求共同还款人必须有贷款资格吗？我们名下已经有两个房贷。谢谢！

回答：你好，能在24岁之前办理房贷的，基本是两种情况： 1.你是公司股东，得有一定时间； 2.你从贷款两年前就有工作社保记录，比如18岁(不读大学)，比如21岁(大专)。征信记录上不要显示你还在读大学。另外，需要覆盖月供两倍的流水。 3.父母作为共同还款人，对父母的购房资格没有要求。

提问：广叔好，外地人，在沈阳三无，有70万现金，准备在沈阳沈北大学城附近投资一套，方案1-买新房+破限购8000买社保，方案2买二手房，看您其他帖子有的回答，选择8500元以下的。方案1主要考虑房产证下证的时间问题，如果四五年一直无法下证，房子也卖不了。请问，选择哪个好？为啥？

回答：你好，建议方案二，一是沈阳二手不限购，二是新房目前都有一定溢价，二手更利于淘笋

买房也有不少陷阱，需要睁大眼睛仔细考察：

1、房子价格是否是真实优惠。有些开发商会打出特价房、优惠房的广告出来，这时候要真正是识别，这些房源是否真正享受了优惠。譬如特价房是一些楼层、户型比较稀烂的。除非是在原来的房价基础上，给予实实在在的优惠。

2、开发商对贷款放款时间是否有约定。年底开发商就是为了快速回款，会更接受全款及首付比例更高的客户。然而银行年底的放款额度一般较少，到了12月份基本不放款，哪怕1月份会有较充足的额度，但是临近过年，一般也放款不多。这时候就要注意开发商对于放款或首付等时间有没有严格的约定。

3、要识别广告的真实性。有些广告比较夸张其实跟实际会有较大差距。要实地踩盘，仔细甄别。

提问：广叔好，重庆红璞礼遇酒店项目，属江边河景房，五十平米，现在每平米优惠算下来一万四，总价八十万，酒店精装修了。地返租给酒店运营十年，每月酒店给我返租金两千多，十年后归我，这房子在重庆洪崖洞旁属网红景区中心位置，伟大的广叔是否可以投资啊。

回答：你好，旅游地产＋返租＋酒店运营，坑盘项目特点全聚齐了怎么理解返租？商铺返租，公寓返租，以及各种回购政策，实际都是一种理财产品包装。正是因为项目本身不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你入坑。本质就是”你赚他息，他赚你本”。可以散售给散户的商铺99.99%都是坑。之前有圈友遇到买商铺被坑的经历，签合同的时候开发商承诺返租，但是后期并没有返租。因为商铺销售和后期运营的是2家公司，互不相干。既然租金这么高，开发商为什么要卖？

提问：广叔您好！目前情况：坪山招商花园房子刚卖，现金380万在手，预算在福田区买500万内的小三房，年收入15W左右，有贷款记录，老家有一套月供2300，已挂盘，卖掉到手会有65万左右成交需要时间，2个小孩大的在坪山实验上4年级，小的一岁半，希望在福田华联大厦近一点投资自住加学位，看过华强北、华强南、八卦岭，看广叔文章多数推荐保税区，或者付300万5成首付，留60万供房，重点以学位和自住投资为主，自住条件差一点都行。持有至少会有5年以上，可能持有12年也有可能（初中学位），华强北（荔园+红岭）双11后涨幅20%且无房，华强南多数为老破旧博拆迁（南园+上步）八卦岭户型不理想，请广叔给些建议，谢谢！

回答：你好，大涨之后无洼地总价500内还能买的板块也只有保税区了如果能接受投住分离，其实沙井的海岸城是个不错的选择。

提问：广叔，你好，我在深圳福田都市花园有一套78的小三房。房子出租出去了，我在西丽大学城这边上班，在这边租房子住。孩子1岁。现在手头有370左右，准备首付五成再买一套，求推荐片区或者小区。

回答：你好，南山的板块基本都分析过，大体是，：南山无洼地！能炒作的地方，都被翻来覆去炒了几遍： 1.西丽、大学城，新盘多，价格贵； 2.深圳湾，海景，学校，新盘，豪宅区，贵 3.后海，； 4.蛇口，楼龄分化； 5.南油、南中，短期改造无望； 6.科技园，价格贵； 7.前海，我倒是觉得前海的价格还没有完全透支，700-800万看看前海那几个盘吧；南山的置业思路就是：花园人车分流次新潜力学位，然后最后一点也是最重要的：一定买笋盘！其次自住关注西丽板块，西丽的西湖林语，德意名居，桑泰丹华，有一些80平的小三房，相对还是有一定的性价比。至于西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但是缺乏学位支撑，南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。