问题：我和丈夫两年前退休，目前各自的超级养老金账户中约有70万澳元。我们住在已还清房贷的房子里，储蓄账户中还有约5万澳元的存款。此外，我们还拥有一处已还清贷款的投资房产，每月能为我们带来约2000澳元（扣除费用后）的租金收入。这处房产现在的市场价值约为70万澳元，而我们10年前购买时仅花费了40万澳元。我丈夫现年72岁，我70岁。
回答：感谢你的提问，这类问题我们经常遇到。你们通过房产投资积累了可观的财富，过程中可能还享受了一些税收减免政策，但何时该考虑出售房产呢？
有一种观点认为，一旦购买了房产，就应该坚持长期持有，永不出售。然而，房产毕竟只是资产，而非可以直接消费的商品。
以下是一些值得你们考虑的因素。首先，从收入角度来看，该房产的回报率并不理想。我假设你们每年需要支付7000澳元的费用，包括市政税、水费、保险和维修费用等。这样算来，你们每年的净租金收入仅为17000澳元，租金收益率仅为2.4%。
房产投资的回报主要由两部分组成：租金收入和资本增值。你们说这处房产10年前以40万澳元的价格购买，如今已增值到70万澳元。因此，你们的复合年增长率达到了5.7%。
虽然有一种观点认为购买房产后应长期持有，但房产毕竟只是资产，不能当饭吃。CREDIT:SIMON LETCH
那么，假设未来房产价值能继续保持过去十年的增长率，你们的总回报率将达到8.1%。这与你们在超级养老金中投资平衡型基金可能获得的回报率相当。
从这里开始情况就变得更为复杂，因为我们需要做一些预测。我们已经确定，保留房产或将资金转入超级年金（养老金），所能获得的回报结果相当。
或许，你们希望将这笔财富留给下一代。如果是这样，保留房产可能是最佳选择。
然而，我们知道超级年金不会有意外支出。你所赚取的，都归你所有。而房产则不同。你是否预见到了即将产生的重大支出——比如换屋顶、铺新地毯、重装厨房或浴室？房产会折旧，所以我们假设的增长可能高估了，甚至可能完全是虚幻的。
这里要考虑的第二个方面是交易成本。如果你想将财富从房产转移到超级年金，首先需要出售房产。这意味着你要支付中介费，但更重要的是，还要缴纳资本增值税。
由于你们都已经退休，假设你们能在财年初就促成房产出售，从而只有最少的租金收入，那么你们各自需要缴纳的资本增值税大约为1.4万澳元。
你们或许可以通过缴纳税前超级年金供款来减少这部分税费，但这些供款进入基金时会收取15%的税。天下没有免费的午餐！
最后要考虑的是你们的整体财务目标。你们想要更多的收入吗？如果是这样，或许将财富转入超级年金是可行的，因为资产变得流动起来，你们可以在有生之年按需支取。但或许，这笔财富是你们希望留给下一代的。如果是这样，保留房产可能是最佳选择。
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