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年度盘点｜2023年度中国住房租赁行业

泰然健康网
2024-12-01 07:32

2023年，在各级政府部门的鼎力支持下，很多企业开始进入住房租赁领域，特别是国企担当着行业中流砥柱的作用。同时，长期深耕此行业的企业也在数字化建设、社区运营、产品力打造、ESG等方面始终保持前列，不断提升综合实力。

进入2024年，住房租赁企业需进一步优化成本控制、提高运营效率，并结合市场需求，提供符合租客预期的租住产品和服务，以增强市场竞争力。

2023年初，国务院印发了《数字中国建设整体布局规划》。规划中提出到2025年，数字中国建设取得重要进展；到2035年，中国数字化发展水平进入世界前列。

在国家积极建设数字中国的浪潮之下，住房租赁企业也纷纷加快了自身的数字化建设。目前，TOP30的头部住房租赁运营商已全部实现自建或第三方搭建数字化项目运营平台。

例如，城家打造了CAS系统，通过连通运营管理中的人、事、物、账中间的信息流、业务流、数据流，使数据真正服务于资产、服务于租客。魔方生活服务集团则成立了魔方智联数字科技有限公司，并推出了魔方智联智慧社区运营平台，为国企、银行、地产等众多头部客户提供数字运营、智能物联、业财一体的系统产品和技术服务。乐乎打造Lisa业务管理系统，通过30个基础科目、260个管理节点、900个数据项，可实现过程管理轻松、财务账单清晰、运营数据清晰，从而使管理效率大大提高。翊帮人科技持续迭代集中式长租公寓SaaS信息(业务)管理系统，帮助企业降本增效的同时提供企业经营决策依据，同时推出BI数据大屏帮助管理者进行数据分析，助力企业数智化发展。上海沃塔智能科技助力企业数智化链条打造，其中包括智能锁、智能水表、电表、智能网关及管理平台等。系统内部设沃塔智能备采用无线LORA通讯或485通讯。沃塔系统以安全为核心，用户体验为导向，在无网络的情况下，不影响用户使用,授权支持离线下发。

URI认为，数字化赋能住房租赁企业运营提效已经成为企业运营的基石，只有基石越坚实，企业的发展后劲才越足。因此，长租公寓企业应该积极拥抱数字化技术和管理模式，以此来提高运营效率、租金收益、服务水平等，实现高质量发展。

社区营造是指居住在同一地理范围内的居民，持续以集体行动来处理共同面对的社区生活议题，解决问题的同时也创造共同生活福祉的过程。当前，许多租赁住房企业已开始基于运营商前置思路，注重对社区居民的陪伴、培力和孵化，有意识地开展社群活动，旨在增强年轻人的归属感和幸福感，使租房体验更加温馨亲切。

例如，在社群活动方面，华润有巢倡导“潮流+”、“运动+”、“文化+”、“宠粉+”的多维复合方式，并打造了IP化的“巢玩社群”文化；乐乎公寓倡导共享乐活+共享空间的质感生活方式，以“善于倾听”著称，主张让租客参与空间塑造和品牌成长。

在公共空间营造方面，浦发有家唐镇社区除配置了5000平方米的商业空间以补充社区烟火气，还配有儿童游乐区、室外篮球场和夜光跑道、桌游影音区等，以提升居住体验；中海海堂公寓则在健身房、瑜伽室、游戏区、沙龙书吧、休闲水吧等公区打造上延续海派文化精髓，将经典和时尚融入场景和产品细节。

随着社区营造的精细化发展，未来以社区为载体，集合居住、情感、文化、生活方式的租赁社区将不断得到落地，使新市民、青年人能够真正享受到社区生活的幸福感。

ESG即环境、社会与公司治理，是衡量企业可持续发展能力与长期价值的实践方式。近年来，我国高度重视生态文明建设，已明确提出2030年“碳达峰”和2060年“碳中和”目标，企业作为实现目标的重要参与方，有责任、有义务为我国ESG治理贡献力量。

当前，大多数住房租赁企业都开始重视ESG并付诸行动，坚持长期主义、积极承担社会责任、与社会共生共赢的理念已经成为共识，尤其是长租公寓社区具备天然的社会基层微单元属性，自然而然成为节能环保、绿色低碳、社区共建、创造/稳定就业、增进民生福祉等议题的重要践行者和贡献者，如浦发有家、安歆、武汉联投新青年。

一些背靠国企国资和上市公司的长租公寓品牌，则更多依托于所属公司的ESG管制架构和战略规划，并遵循相应的绩效职责和重点行动指引，其ESG实践也被纳入到所属公司的ESG报告、社会责任报告或可持续发展报告中，如上海城投宽庭、华润有巢等。

URI认为，在国家倡导低碳时代之际，住房租赁企业要勇于承担历史使命，将ESG建设提升至战略高度，以此实现行业的高质量发展和提升“新市民、新青年”的居住舒适感。

总结四：

企业积极推进金融赋能，

规模最大保障房REITs宣告成立

受益于政策的支持，在2023年，保障房REITs继续成为行业的重点发展领域。其中，年底成立的国泰君安城投宽庭保租房REITs总规模30.5亿元，是迄今为止规模最大的保租房REITs。根据公开资料显示，该保租房REITs持有的基础设施项目是城投宽庭江湾社区和城投宽庭江光华社区。两处社区总建筑面积为16.94万平方米，项目估值30.53亿元，平均出租率为93%。

除了城投宽庭保租房REITs外，2022年发行的四只保租房REITs也交出了令人满意的答卷。前三季度运营平稳，多个项目的出租率维持在90%以上，有些项目更是接近满租，如红土深圳安居REIT旗下的保利香槟苑、中金厦门安居REIT旗下的珩琦公寓和园博公寓。

据URI不完全统计，目前拟申报发行的保租房REITs还有6只，分别为建行住房租赁REIT、青岛房投REIT、上海临港科技城REIT、北京昌平保租房REIT、天津滨海新区保障房REIT和南京软件谷菁英公寓公募REIT。

随着地方保租房平台以及市场化企业积极推动保租房公募REITs相关工作的开展，预计保租房公募REITs数量和规模将得到进一步增长，推动行业自我造血能力的提升。

总结五：

产品持续更迭，小户型成主流，

多元化公区打造、商业配套成标配

住房租赁行业经过十余年发展，产品的呈现方式从最初参考住宅开发样板间，经历了一轮轮迭代。从建设视角看，如今的住房租赁产品着眼于精细化营造之道，兼具功能的务实性和美学表达，朝着“保民生”与“提品质”两个核心目标演进。

例如，城投宽庭打造“三大类型、五种空间”产品线，从一房到三房，满足客群从单身、二人世界到三口之家约10年生活周期的需求。同时，城投宽庭通过模块化设计、工业化建造、数字化管理、绿色生态技术应用等四大技术标准，打造卓越品质的租赁住宅产品。上海徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店在户型设计方面将原始的双床户型进行改造，将单独空间分隔为客厅、操作台、三分离卫生间和卧室，增加了空间利用率。中海长租公寓位于上海的旗舰项目海堂国际公寓采用集中储物+分散储物+移动储物的定制化解决方案，有效提升户内收纳容量；还引入UROOM标准化管理服务体系，尽心照料菁英们的生活日常。

当前，租赁产品随着需求的改变、租户画像的变化而不断更迭创新，同时为了提高租金坪效，打造小户型，提升户型收纳空间成为了新建项目产品的主流趋势，同时相比之前也更加聚焦打造公区的配套、商业的配套，从而增强社区氛围的烟火气。效消费者始终是大家关注的核心流量，也是所有产品设计、服务体验的出发点和落脚点。未来，我们还会看到，更多兼具美学与功能的高质量户型产品将横空出世。

结语

2023年，住房租赁企业一方面在数字化建设、ESG领域等方面保持良好的发展态势，以此来提升品牌价值；另一方面在产品更新迭代、社区氛围营造上来满足租客的生活需求，提供更好的居住体验。

URI认为，结合不久前《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》的政策出台，未来住房租赁企业的投资运营积极性将大幅上升，这不仅可以实现自身的利润最大化，也更能推动整个住房租赁市场的可持续的健康发展。

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