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万科社区商业的功能与业态模型

泰然健康网
2024-12-08 02:29

1、万科社区商业功能与业态模型方方地产咨询机构F.Fang Real Estate Consultancy地产咨询Sik n:（；Y思量商业地产研究中心itb说明受万科集团委托，本机构针对万科社区商业课题提供相关顾问服务。期间，我方根据研究课题的推进过程，在不同工作阶段分步提供相关服务内容。本次提供的为社区配套商业模块创建报告。报告涉及内容范围为甲乙双方沟通后约定的；相关商家信息，源于我方独立采访、调研、整合。完成委托日期：2013. 1. 20从早年的小卖部、裙房街铺，到如今的特色商业街、邻里中心，社区商业从不起眼的配角，慢慢演变为“二号”，甚至是独立的“外向型”商业明星。网络电商风

2、生水起，实体商业地盘被蚕食瓜分。此情此景下，作为城市商业最基础的细胞组织，社区商业的配套特征，反而具有不可替代性，更可作为一个独立产品线拥有很大发展空间。就万科而言，能否继万科住宅、万科物业后，再创建一个内涵更丰富的服务品牌，更具象地展现万科居住品质？社区商业，价值远不止营销推广与规划的层面，透过长期经营和服务，对开发企业而言，社区商业能够实现品牌、资产的复合收益。在此思路下，我们创建万科社区商业的功能与业态模型一一目录 TOC o 1-5 h z 开发目标5市场定位P7功能模块P13业态规划P19商户选择P46品牌推荐P51开发运营P87社区商业目标TK TEC、思量商业地产研究中心

3、好房子好服务好生活目标完美展现万科全性能住宅成为万科好服务体系新品牌并贡献溢价le ConsultancyII社区商业定位网络，完成了远程购物消费；购物中心，关注时尚、关注名牌；社区商业，应是温暖、贴心，便捷，与居民零距离的。回归生活原点，社区商业定位于以便民性为核心，以改善与提升生活品质为目的，就近满足居民日常基本消费需求的属地型商业项目。社区商业，也是一个满足居民社交互动、文化交流的平台，享受精彩社区生活、展示和谐邻里关系的人文窗口。定位LIFE STYLE MALL万科社区商业社交中心文化中心服务中心量化指标人口基数建筑规模服务半径成长期有3000套住房、入住1万人以上支持不宜超过

4、3万nf配套型I万nV邻里中心13万区域商业中心35万nV2公里范围内，内外兼顾与住宅入住率伴生预设25年商业培育期面向居民的社区商业，属内向型商业，细水长流非爆发性成长，经营中面临三大难点：以固定客源为主、流动客流少；消费时段集中（工作日晚间十周末双休日），高峰低谷极不均衡；社区商业有效辐射范围一般是500-1000米半径内，最远不超过2公里，即1015分钟步行距离内的人群；属基础性消费对价格敏感且客单价和溢价均不高。若没有足够消费人群支持无法保证商户存活；其次，楼盘入住率与商业培育期长短密切关联，应充分考虑社区商业有成长周期。因此，细水长流式社区商业定位，不能简单对等于住宅项目定位

5、；其规模大小取决两个关键指标：一是人口密度和有效消费力，二是外向辐射的可能性。消费群体拓展不同类型居住产品，形成不同人群聚集的小社会，如何增加常住人口之外的流动客源经济型酒店/小户型产品/社区商业畲经济型酒店I小户型公寓住宅产品访亲探友出差客是业主之外的流动客源，增加社区商业客源和错峰消费时间段；酒店内餐饮等服务功能转移到社区商业，复合利用共享客户蚂蚁工房、养老公寓或类住宅等高密度的过渡性产品，可引入或soh。族或退居至此的老年人两端化客群，可衍生出更丰富的全时间段、便捷型生活服务需求社区商业消费基础，高便捷度以及吻合社区特点的业态社区商业功能模块TK TEC、思量商业地产研

6、究中心功能模块设定的三要素三代五口、两代三口，Soho一族，不同家庭规模、结构，不同年龄层、地域及作息规律、生活习性。承接与延伸个体居民的客厅、餐厅、厨房、书房、阳台、健身房的功能；满足追求不同生活方式下的消费与服务需求，并形成集约化商业效益。面向家庭型消费，以青少儿为核心，活跃长者、妈妈主妇为消费决策者的主力客群。社区商业承接居家需求的延伸室内功能客厅阳台厨房书房家庭聚会家庭园艺生鲜食品文化教育社区商业家居家饰洗晒用品餐具厨具影音书籍消费表现休闲娱乐休憩锻炼家用电器益智玩具定位 LIFE STYLE MALL基本模块美食餐饮休闲娱乐康体养生居家生活文化教育方方地产咨许F.FangRe

7、ai Estate Const以家庭及其成员为核心，完善和补充居家空间和功能为方向，设定社区商业功能的基本模块，完成居民对个性化、品质化生活方式的具象追求，衣食行游购，柴米油盐酱醋茶等高重复、常态化以及需要就近消费的行为。作为社区公共平台，公益行政类服务模块，可能无直接收益却是必要项目，融入商业模块能很好带动和聚集人气，加强居民对社区商业的依赖度、好感度。就功能模块而言，不同档次社区都是相同，差异的是业态配置比例、品牌组合。IV社区商业业态规划从家庭结构出发，从业主基本需求、重复消费要求出发，设定社区商业功能模块，以此规划七大类业态：餐饮、零售、文教，生活服务、休闲娱乐、康体

8、养生，公益服务。考虑到业主入住率，社区商业都要经历培育期、成长期、成熟期三个周期，短则2、3年，长则5、6 年，基于项目所在地域和业主特点，以及商户生存条件，各类业态在不同时期的配置比例会加以调整。20业态构成比例宽幅（单位：商户）业态组合美食餐饮零售购物生活服务20%15%初期当周期峰日后期社区商业消费率最高、最聚人气餐饮业态，涉及三餐便饭宴请聚会，前期高可比例配置，提升人气度便利居民，后期可适当调整依赖社区成熟度生存，聚客力不强却是租金贡献者，早期低野后期待入住率稳定后调高比例低租业态却必不可少，前期偏重对业主的服务性，后期可调结构和品牌业态构成比例宽幅（单位：商户

9、）业态组合文化教育12%客户需求稳健，营收无大碍, 随人口密集度递增而扩张休闲娱乐康体养生公益服务3%5%生存有赖于项目规模地段条件和居民家庭结构，成熟期期增店机会更好10%10%社区商业标配，易生存不宜过多，以服务品质标准来调整品牌2%2%社区商业常设业态，服务内容跟随时代发展而调整初期当周期峰日后期不同发展阶段1年业态构成变化培育期3年5年成长期稳定期%-3-82-5-6-8%7-10%2%8-10%3-5%18-20%16-20%公益服务康体养生休闲娱乐文化教育生活服务零售购物美食餐饮15-18%46-50%18-22%38-45%9-12%15-18%26-30%30

10、-35%23业态分类社区商业七类业态的组合，皆为家庭型消费，涵盖居民日常生活在物质文化方面的基本需求。美食餐饮家庭化的餐饮业态，涉及日常早餐、晚餐、宵夜和家庭聚会用餐等零售购物儿童成人服装服饰，更涵盖家居生活、日常消费品相关的经营内容生活服务家居生活服务业态，银行、药房、美容美发、洗衣、便利店等文化教育以体验为核心，寓教于乐的教育培训类，针对儿童家庭主妇和活跃老人休闲娱乐满足家庭型娱乐业态，与购物中心类大型娱乐设施错位康体养生锻炼体魄、保健养生、放松身心为主导的体验业态，如健身房、推拿室公益服务为业主的生活琐事提供帮助的功能，区别与物业服务，需场地支持发展周期社区商业会经历培育期

11、、成长期、稳定期三个阶段，短则1年，长则3、5 年，期间业态组合比例有所差异，运营目标也有不同。培育期主要目的聚人气方便生活，营社区氛围，不以追求租金回报为目的该阶段招商以餐饮业态、生活服务为主，以主力次主力商户聚集人气；从消费人口考虑，这一期间商户招商未必一步到位。成长期随入住率提高，透过商家营业额观察商户的适配性，进行结构调整强化包括零售、文教、生活服务中的儿童类业态比例，并逐步增大高租金承受业态比例，如零售、休闲娱乐业态比例。稳定期消费人口稳定后，从居民喜好和消费特点，加大推广和运营服务做阶段性调整并引进新商户以以保持业主消费兴趣，加强推广服务，培养业主对社区商业的依赖度。25

12、组合原则口一业一户原则同业商户的风格、产品、服务须错位社区商业的目的旨在解决居民的日常生活配套，客户群有限，需求相对单一而直接，所以完全同类型经营内容的商户没有共赢空间。（“一户”即为经营内容有差异的不同商户）口不同业态以消费主题为搭配原则而非以同类业态为空间划分标准在社区商业中，相似业态的聚集，有利于设计管理，但对人流动线贯通性产生了限制，在有限的物理空间中，建议以不同主题设定不同业态的空间组合方式，一方面错开不同消费定位的商户，一方面以集约理念实现客户共享。业态的标配与个性依据万科开发社区的定位、规模、区位商业环境变化，七大类业态的中，有10% 30%个性项目灵活应用在各类住

13、宅项目，更有针对性服务细分市场人群。个性项目的差异主要体现在客单价、文化性、服务模式，属同业态的升级或变化版。27主题情景化业态搭配模拟（标配版）上班族-早出晚归日常便捷类消费u家长带小孩白天r 围绕儿童的连带消费;主妇/老人-白天生活琐事的配套消费亲朋好友傍晚周末就近解决的目的性消费随机顺路-白天生活相关，但非必需品、TR TEGY。思量商业地产研究中心主题情景化业态搭配模拟上班族工作日的消费时间段与一般业态的经营时间错位，需在设计初统筹安排商户布局家长&小孩日常时间段内的主要停留者，会越发注重社交空间与服务功能主妇&老人配套类使用频次最高，消费虽零星，却是商业口碑的主

14、要传播者亲朋好友特定时间段中聚集商业人气的重要渠道，由此衍生可其他商业消费机会29f同类目标客群的商户在布局上大体聚拢，达成客户共享，加长其停留时间f主题化商家组团的建筑空间以目标客户行为特征而特色化。如，母婴童区域无台阶化、游乐化、孕婴休息空间等、TRTEGY。思量商业地产研究中心餐饮业态经营内容适合项目门店属性标准配置正餐次主力店休闲餐饮中式面点小吃所有住宅社区面包烘培房美食集合店美食集合店：以中式面点小吃类为主，档口形式集合出现，以降低商户的租金门槛30大盘次主力店咖啡馆都市型高端住宅复合酒吧国际化社区西式和式料理国际化社区茶馆非市中心社区个性配置零售业态经营

15、内容适合项目门店属性便利店食品零售食品零售：包含熟食、零食、营养品、烟酒等副食品31成人服饰标准配置一所有住宅社区生活杂货母婴童用品蔬果铺生鲜超市（菜场）城郊大盘次主力店红酒坊、啤酒屋都市型高端住宅个性配置家居装饰用品国际化社区动漫玩具、文具成熟住宅社区生活业态经营内容适合项目门店属性药房洗衣房美容美发美甲标准配置所有住宅社区个性配置摄像冲印银行旅行社*须含代售机票类服务园艺花卉城郊大盘宠物服务都市型高端住宅32文教业态经营内容适合项目门店属性成人才艺培训标准配置所有住宅社区儿童早教培训儿童乐园城郊大盘个性配置儿童类主题店儿童类主题店：以儿童为服务对象，但经营内容多元化的门店。如，儿童摄影

16、+相关零售，儿童娱乐+儿童餐饮33成熟住宅社区娱乐业态经营内容适合项目门店属性标准配置桌球房所有住宅社区网吧个性配置私人视听馆*城郊大盘量贩KTV区域商业圈范围内社区PARTY包间*都市型高端住宅社区与会所结合*私人视听室：15人以内、播放非院线档影音的空间，供不同规模的家庭、老友聚会使用*PARTY包间：多功能租赁使用空间，以社交聚会为主，利用社区景观、会所空间为佳34康体业态经营内容适合项目门店属性标准配置个性配置健身房会所内没有设置健身功能的次主力店美容spc所有住宅社区足浴、推拿迷你高尔夫馆*都市型高端社区公益业态经营内容适合项目门店属性维修类家政服务类标准配置*再生资源回收所有住宅社

17、区仅装置设备（万科生活家）书报阅览上网区以物换物固定展示区域即可幸福驿站*集合物业服务社区诊所甘个性配置街道行政办事点远郊大盘托班都市成熟住宅社区*万科生活家：家庭琐事的服务空间、居家式社交场合，小型游乐区家庭室内功能延伸（详见后页）*幸福驿站：万科已在尝试，集快递代收寄、生活用品及冷鲜配送、团购与物业一体36创新与体验从复合性、体验性以及集约化角度，建议配置特色项目，成为万科社区商业的创新点。业态体现集合店-创意零售儿童游乐例：ifood食街（品尊国际社区商业）特色界定：项目自营的美食广场，地下一层位置，面积约1500肝，以扣点形式对外出租档口 17间（单间含仓库50肝左右），采用统一

18、收银、统一卫生管理、公共就餐区域的经验模式例：星期八小镇社区版特色界定：儿童职业角色扮演主题乐园。但，与近万斤的购物中心店不同，社区店不超过500肝，且以感知感悟类教育为主例：溢柯花园特色界定：提供植物、假山水景、水族宠物、园艺书籍等产品零售，并包含花园设计、建造、园丁服务等全程服务；有大尺度空砌间面积要求，但无位置限制，屋顶也可 37 StRTECY37口思量商业地产研究中心创新与体验万科生活家生活服务区包容各项便民服务，以接纳低租且铺面需求极小的业态。不以单店铺面形式出现，互为组合，展示偏家庭化。*合计面积不超过300nf社交活动区与生活服务区联动，在同一空间中，利用不同时间的安排

19、、不同位置的摆设，来实现家庭社交功能的延伸。公益与盈利集合商服功能集合商家品牌集合商业与物集合参与者身份复合创新与体验万科生活家H理万科自营范畴，复制于所有项目，统一标准化昌理日常维护安排与整盘运营方、住宅物业另行协调纭特固定-生活配套类商家，非定期-零售/服务类商家五口住宅业主主导并执行的、互动类非盈利行为滔勒经营类，业主直接进行商业消费相费体验类，业主资源共享，平台作用大于商业利润便民服务类商家集合区借力业主自有资源的托班活动区功能复合，餐饮零售等业态能产生连带消费不限定于室内，利用户外空间39创新&体验万科化集合店内涵一品牌集合随万科项目同步复制的品牌商户组合一一合作关系与不同能级

20、、不同业态的部分商家结成相对固定的合作关系，随万科项目同步拓店，集合为单项目中的三成比重万科社区商业项目联盟商户扶持商户集合店范畴自创店直营店加盟店-1散铺商户/70%全国级区域级联营/自营商户便民类商户成熟运作的连锁商户随万科全国项目复制连锁商户扩张范围仅限于当地或周边地区由万科投资协助，或自主运作的实体店铺汇集项目当地/小面积/低租/服务型商户在社区商业业态范围内，根据项目属地情况，自行招商取舍原则详见“万科生活家”内容40 详见“社区商业品牌商户”篇章创新&体验万科化集合店建筑布局遵循消费主题化业态布局原则，而不在规划布局上也形成门店扎堆集合前期根据商户特性，需固定店面位置布局

21、关系原则、室内设计规范租售模式涉及万科集合店的店铺位置，一般情况下不对外散售，企业自持以便管控但可打包作为投资产品销售，或售予集合店范畴内对应店铺的合作商家全国级联盟商家f餐饮（1家）：正餐品牌，以确立社区商业调性f生鲜超市（1家）：以贩售生鲜农副产品为主的超市品牌（或其品牌中的这一产品线门店），与常规大卖场形成差异化经营f 24小时便利店（1家）：目标消费对象时尚化、年轻化的商户，功能复合店最佳f银行（1家）：支行级，重在提前控制布局，以规避它因与整体商业的经营时间差而对项目产生的人流、商业氛围等负面影响；不限其他银行的ATM机数量f康体养生（1家）：中高端品牌，主打社区消费，控制商业品

22、质创新&体验万科化集合店区域级联盟商家f餐饮（3家）：适合项目地居民口味的品牌商家，早餐类、正餐类为佳f文化教育（2家以上）：主打儿童培训类业态，兼有文化补习类与艺术特长类f药店（1家）：老字号、直营店为佳f美容美发（1家）：当地连锁品牌，保证社区品相f康体养生（1家）：中档品牌，与全国级同类业态的目标消费对象错位联营商家f经营内容尚处于成长性，业态个性化突出，与社区商业的消费需要契合，偏生活化、家庭化，其功能具有复合化特征最佳f经营者本身有拓店的野心，但有资金、人才层面的各种不足f “联营”不单是提供资金，还需要万科在管理层面介入，促使其产品线的升级、优化与商业化的运作；协助门店空间设计

23、，统一万科化社区商业店形象; 以投资者身份，为日后的品牌输出做先行谋划创新&体验万科化集合店引入单一商家自成一体的集合店商户本身经营内容复合化吸纳类型一：汇集同业态商户的独立品牌复合型如：餐饮集合店，即可引入成熟的独立品牌，也可企业自营整合- 商家类型二：在原有业态上延伸经营范畴，复合同一客群的其他消费需求如：全自营小鬼当家，摄影以外，大面积儿童零售/娱乐辟外租壹食壹品，外租区引入冰激凌/麻辣烫内业态涵整合方式万科牵头的主题业态布局集约资源的运营方式类型一：整合低租但必备的业态大类的商家集合体如：公益板块中的集合店，便民服务类商家类型二：毗邻业态共享客户互为联动的规划与运营方式如：主

24、题商业中店与店的搭配；同项目中，商业与办公酒店类TH TE(n思量商业地产研究中心自营品牌建议宗旨：选择提供生活必需品（服务）、商业利润不高、管控水平对民生口碑影响甚大的业态来自营。除了万科已有成果，即第五食堂、幸福驿站、便利店（单店介入），我方建议考虑以下类型品牌由万科自营：“万科生活家”一集合化公益板块与其说这是一个品牌，不如说它是万科资源整合的业态表现。在这一板块中（经营内容详见上文），集合店中的商户大多数只能来自于当地市场中的个体经营者，零散低租，但由万科提供经营平台，整体效应将会超出个体相加；而在活动区，一方面可由住户间的互动体现商业形态的目标，如主妇主导的厨艺教室活动，一

25、方面通过商业活动的导入，提高专业度的同时，更需要根据住户需求的更替，进行服务门类的调整，如不同时节老人与小孩的生活习惯变化。这些经营，而非物业所能提供的。44自营品牌建议星级菜场/生鲜超市一重在管控，以提升其他商业价值并购（或合作）拥有执照的专业供应商与经营方，获得实际管理权，以万科化方式经营星际菜场或生鲜超市。这一业态对住户社区印象极大，其中包含了食品卫生、物价竞争、商贩管理、经营门类等多项不可控因素。除政府牵头的部分标杆菜场外，一般经营者市场化程度不高，很大程度上折损了住户对社区的信赖。另一方面，当这一业态被实际管控后，首先，开发商可决策这一体系内的特色商家引入（如提供早餐/半

26、成品的品牌商家），以提升整体业态的品质；其次，当这一形态作为主力店成立后，有效保留并外部吸纳的住户量，虽然本身盈利不高，但可为其他商铺后期销售的升值提供溢价空间。45社区商业品牌商户TK TEC、思量商业地产研究中心社区商业业态配置要保证一定品牌密度，既丰富产品与服务，利于商户存活和错位经营；考虑租金和运营的刚性成本，单铺面积不宜超过 200m2 ,配置2050nl2的小铺，提高坪效。品牌密度1万肝以内的配套型商业，店铺面积20200肝，品牌总数不少于30个；2万肝规模的邻里中心，品牌总数不少于60个，店铺面积20200肝，可配置单店面积上千平方米的次主力店。47品牌选择客单价指标社区

27、商业属常态性日常消费，追求高性价比，因此，选择商户时，客单价是首要考量指标，但也绝非越低越好。典型业态标配社区人均消费标准正餐/休闲餐中式面点小吃面包烘培食品零售60-100元20元以内15元35元成人百货儿童零售家居生活用品洗衣店200元以上300元以内30-50元20元美发（剪）教育培训康体类娱乐类35元80元/课时100元50元48品牌选择品牌号召力社区商业的商户选择，连锁品牌直营店（全市性连锁或区域性连锁）、加盟经销店、个性自创店按比例结合，兼顾品牌号召力，吸客力强，又有本土特色 O 最佳比例3: 3: 3选择应充分考量其服务标准、品质的一贯性，因地制宜，适合家庭型消费连锁品牌

28、纳入万科资源库整合，形成战略合作关系，统一招商品牌选择租金承受力商户选择不以租金承受力为第一指标，更关注商户的产品和服务及其营业额成长性，有持续盈利力、存活力，避免频繁关店撤柜，严重影响社区商业氛围和形象。典型业态社区商业单店主力面积租金承受力（上海城区）正餐/600肝以上中式面点小吃/100-250什面包烘培/50-150肝2-5元/月/肝1-3元/月/肝4-8元/月/肝成人百货/30-200肝母婴童零售/50-300 m2生鲜超市/400-1000肝4-8元/月/肝2-5元/月/肝1-3元/月/肝教育培训/250-500X康体类/200-500 m2家政维修类/10-30肝1-3元/月

29、/肝4-6元/月/肝1-3元/月/肝VI社区品牌商户推荐TK TEC、思量商业地产研究中心个性化商家推荐1餐饮美食系列上海大饭堂经营特色：传统本帮菜，社区家庭的“屋里厢餐厅”冷菜3元起，热菜9元起，走亲民价格定位700-1500 m2适合社区：城郊结合部大型住宅社区SHANGHAI CUISINE VARIETY SHOW经营状况：已有9家连锁，以街店为主52个性化商家推荐2餐饮美食系列鸿瑞兴经营特色：苏州特色面点、正餐、外卖相结合的传统海派本帮菜同时经营熟食外卖，这一占总营业额的三分之一。300500 m2适合社区：都市型住宅社区经营状况：已有五家连锁，拓店速度有赖于技师培养周期53个性化

30、商家推荐3枣子树400500 m2方孑也 Vegetorian Life Style餐饮美食系列经营特色：素食餐厅，无仿荤食品：新一代海派素食。人均100元，中午商务套餐35元。适合社区：近商务区的都市型高端住宅小区展店计划：开放加盟，把社区也纳入了计划扩张范围个性化商家推荐4大家乐600700 m2餐饮美食系列经营特色：不同与购物中心店，社区店经营时间从7点到23点，涵盖早、午、下午茶及晚餐，60%中式菜品与40%西式菜品提供外卖及外送服务适合社区：都市型高端住宅社区展店计划：大陆还没有一家社区店，明年起有这一系产品线计划55个性化商家推荐5餐饮美食系列早陆晚玖200 m2经营特色：中式家

31、常菜，经营时间从早上6点到晚上9点有中央厨房提供配送，接受网上预订且提供外送服务早餐5元左右，午餐晚餐客单价在20元以内适合社区：中大型住宅社区经营状况：连锁品牌，以社区商业为拓展核心56个性化商家推荐6清美面点2040 m2餐饮美食系列经营特色：出售各类面点、豆制品产品；同时，贩卖传统“四大金刚”中式的，单价普遍在1.5元以内，只有粽子最贵，但不超过5元少量西式点心，如吐司类，单价不超过5元适合社区：常规住宅社区特殊要求：更倾向与菜市场合作57个性化商家推荐7健身服务与零售复合系列尚体运动健康商城300 m2经营特色：围绕家庭运动健康服务的连锁商场，采用线上销售、线下展示及销售服务一体化的

32、健康生活馆连锁经营模式买跑步机送私人教练上门服务适合社区：都市型住宅社区展店计划：目前门店都在购物中心，有向社区店拓展的计划58个性化商家推荐8齐饮2530肝零售购物系列经营特色：啤酒零售，超过280种各国啤酒种类，线上与线下销售相结合客单价6元几十元；提供市中心内全部外送服务下午3点前下单，当日送达；冰镇啤酒2小时内送达适合社区：都市型高端住宅社区展店计划：除北上广外，也大力拓展无锡、苏州等二线城市n, rJMMUnb&.砒蚣唱溟W个性化商家推荐9零售购物系列晨曦食补50 80 nf经营特色：干货补品零售与餐饮复合店。有堂吃专区。零售主营自有品牌的海参、燕窝、鲍鱼等，餐饮出售70余款养生炖

33、品（炖品单价30元起）。24小时营业与外送。适合社区：都市型高端住宅社区口特殊要求：需要厨房区域；上海以外区域单店面积100200肝名辅a道 gcMxi toed krcp Q.xl hrdthmx60、TR TEGY。思量商业地产研究中心个性化商家推荐10生活服务系列宝多来100-150 m2经营特色：宠物寄养、训练、美容、医疗、宠物全系列产品零售除宠物狗以外，出售鸟类、兔子、仓鼠等另类宠物等适合社区：都市型高端住宅片区展店计划：社区店选址严谨，需要偏高人口密度支持（购物中心店需特别通道）61个性化商家推荐11生活服务系列一水间1030 肝经营特色：水培花卉、盆栽零售（客单价30元）；线

34、上线下结合经营内容包括租摆寄养、花园、阳台绿化设计预备推广阳台养鱼、种菜等项目适合社区：一般住宅社区展店计划：大力拓展社区店62个性化商家推荐12文化教育系列秦汉胡同国学书院500 m2经营特色：国学文化艺术培训机构琴、棋、书、画、Ek茶艺和拼音、作文、蒙学、诗、文、史、哲等文学系列课程培训；同时提供各类考级帮助适合社区：一般住宅社区展店计划：有计划大力拓展社区店63个性化商家推荐13文化教育系列雅马哈音乐中心经营特色：600 m2经营音乐培训为主，同时经营乐器零售、维修，以2岁半到12岁儿童为主要消费客群，计划增设成人乐器培训班。OYAMAHAa哈台版皿定期举办少年原创作品音乐会，展示

35、学员学习成果，音乐会通常会选择在音乐学院、戏剧学院举办适合社区：都市型住宅社区展店计划：拓展以年收入超过15万家庭为主的社区店64个性化商家推荐14百变创造力300500 m25 费创港力文化教育系列经营特色：以乐高玩具为基础的乐高儿童教育品牌针对316岁，儿童及青少年智力、创造力培养开发的教育培训定期举办多项国内外大型乐高机器人比赛适合社区：大型居住社区经营状况：乐高旗下自营品牌，上海只有三家连锁65（“乐高教育”非自营，不以乐高产品为主题）个性化商家推荐15童教育复合强妈妈糖经营西式简餐，注重家庭式互动350450肝支持外卖服务，每日驻唱表演个性化商家推荐16文化教育系列东曦高尔夫球社

36、500 m2束曝高尔夫球社经营特色：高尔夫培训、专业器材零售、高尔夫练习场地与周边中小学合作，为学校兴趣班提供活动场地举办夏令营，培养儿童对高尔夫运动的热爱适合社区：都市型高端住宅社区经营状况：目前连锁门店多在外籍人士聚集区67个性化商家推荐17文化教育系列麦幼优儿童乐园400 m2经营特色：国内首家唯一儿童游乐+儿童餐饮+儿童玩具零售的主题商业门店适合社区：大型居住社区展店计划：目前只有在北京有店，大力展店中68个性化商家推荐18文化教育系列小小运动馆350肝川 iinaitr自信冲破天屯顿经营特色：儿童肢体运动培训中心（160元/次），提供亲子班、学前班、学龄班、空手道、舞蹈和球类

37、运动等课程。开设夏令营、冬令营活动。适合社区：都市型高端住宅社区特殊要求：吊顶之后层高2.9米以上69、TR TEGY。思量商业地产研究中心王家沙中式面点小吃乔家栅中式面点小吃*新拓门店形象升级中国老字号系列本土经营内容：上海特色小吃老字号，部分餐厅有正餐、糕点、熟食外卖需求面积/客单价：300500肝/20元口经营内容：小吃品种最多的上海老字号，部分餐厅有正餐、糕点、熟食外卖口需求面积/客单价：150 m2 /15元70国老字号系列本土凯司令西点房面包烘焙房红宝石面包烘焙房口经营内容：上海老字号西点品牌拥有栗子蛋糕等著名产品口需求面积/客单价：80150 m2 /20元口经营内容：英式蛋

38、糕为主的上海老字号西点房，部分门店有咖啡和堂吃口需求面积/客单价：100-150 m2 /15元71雷允上药房国老字号系列本土口经营内容：百年老字号品牌，医保定点零售药店，部分有中医坐堂口需求面积：200-600 nf标配商家推荐美食餐饮系列丰收日正餐经营内容：传统中餐，浙江宁波菜适合家庭朋友聚会和小型宴请需求面积/客单价：社区版700肝/120元藏乐汤坊正餐经营内容：粤菜，主打港市食补汤需求面积/客单价：400800 m2 /70元和记小菜正餐经营内容：以海派家常菜为主适合朋友聚餐、家庭聚会需求面积/客单价：1000-2000 肝 /85元湘乐汇正餐经营内容：以湘菜为主与地方菜系融合需求面积

39、/客单价：500-1000 m2 /60元TH TE(n思量商业地产研究中心标配商家推荐美食餐饮系列经营内容:百特喜意式休闲餐厅休闲餐饮意式简餐，可送外卖相比同类，客单价较低需求面积/客单价：社区版300肝/50元。一茶一坐休闲餐饮经营内容：台湾菜，提供午晚餐、下午茶叶零售在销售额中比例不低需求面积/客单价：300500 m2 /60元必胜宅急送休闲餐饮经营内容：必胜客外卖店无堂吃，只提供外卖需求面积/客单价：50肝/50元。小南国大味来休闲餐饮经营内容：小南国的子品牌中餐宅急送，只做外卖需求面积/客单价：5080 m2 /25元TH TE(n思量商业地产研究中心标配商家推荐美食餐饮系列城

40、隍庙小吃中式面点小吃口经营内容：上海老字号小吃，可外送口需求面积/客单价：150肝/15元小杨生煎中式面点小吃经营内容：上海著名生煎店堂吃、外卖需求面积/客单价:30100 m2 /15 元包旺锅贴中式面点小吃口经营内容：锅贴店堂吃、外卖口需求面积/客单价:100-300 m2 /15元四海游龙中式面点小吃经营内容：台湾锅贴连锁品牌长条形与本地锅贴形状不同需求面积/客单价：150-200 m2 /15元TH TE(n思量商业地产研究中心标配商家推荐美食餐饮系列85度C面包烘焙房巴黎贝甜面包烘焙房经营内容：西式甜点及饮品为主24小时营业,有早餐需求面积/客单价：150200平方米/15元经营内

41、容：西式甜点及饮品为主适合较高端的都市型社区需求面积/客单价：100200肝/20元经营内容:面包新语面包烘焙房面包、蛋糕产品为主打产品四代店有堂吃，饮品需求面积/客单价：100 m2 /15 元老盛昌苏州汤包馆中式面点小吃口经营内容：传统中式小吃，各色面点、馄饨、盖浇饭、炒菜供应口需求面积/客单价：350肝/20元TH TE(n思量商业地产研究中心标配商家推荐美食餐饮系列经营内容：上岛咖啡以咖啡、西式简餐为主需求面积/客单价：400600肝/50元咖啡馆星巴克咖啡馆口经营内容：著名咖啡连锁品牌，以经营咖啡、甜点为主口需求面积/客单价：150200 m2 /35 元。77标配商家推荐联华生

42、鲜超市生鲜超市7-11便利店零售购物系列经营内容：以生鲜食品零售为主打产品需求面积/客单价：400600 m2 /50元全家罗森便利店经营内容：经营盒饭、饭团、速食品、产面包需求面积/客单价：100-200 肝 /15元经营内容：经营内容：经营盒饭、饭团、自产面包，提供快递服务立丰食品上海老牌零食铺牛肉干系列为主打产品需求面积/客单价：100 m2 /15 元食品零售需求面积/客单价：100-150 m2 /30元TH TE(n思量商业地产研究中心标配商家推荐零售购物系列百味林食品零售宝岛眼镜眼镜DHC化妆品爱婴室母婴童用品经营内容：上海著名休闲食品品牌以坚果类食品为主打需求面积/客单价：

43、2080 m2 /30元经营内容：亚洲最大眼镜连锁集团提供验光、配镜、护理等服务需求面积/客单价：100200 m2 /350元经营内容：日本知名化妆品品牌洁面、护肤等化妆品为主打需求面积/客单价：50150 m2 /250元经营内容：“一站式”母婴用品超市，部分设有婴儿游泳需求面积/客单价：400800 肝 /150元79标配商家推荐零售购物系列蘑菇宝贝母婴童用品乐智小天地儿童玩具经营内容：母婴产品集合店部分有婴儿游泳和亲子乐园需求面积/客单价：150300 m2 /150元经营内容：儿童玩具，儿童用品专卖需求面积/客单价：60200 m2 /100元博士蛙母婴童用品一伍_拾家居百货经营内容

44、：“一站式”儿童用品集合店部分有儿童游乐园和摄影写真需求面积/客单价：400-1000 m2 /250元经营内容：经营5元、10元、15元等为主的进口系列创意家居用品连锁店需求面积/客单价：150300肝/20元标配商家推荐生活服务系列口经营内容：百龄药业药品零售，有中医坐堂口需求面积：药房150-350 m2华氏大药房药房口经营内容:药品，医疗器械零售口需求面积：100 m2惠普印象玩家影像中心摄影冲印口经营内容：快照、冲印个性相册制作口需求面积/客单价:50-150 m2 /50元喜也乐台湾正章洗衣连锁洗衣房标配商家推荐生活服务系列口经营内容：提供常规的洗衣服务，洗涤剂零售，只用正章产品

45、口需求面积/单价（起）：50-100 肝 /30元象王洗得好洗衣房口经营内容：常规洗衣服务口需求面积/单价（起）：80肝/20元经营内容：以迪士尼经典故事为教学材料外教授课，针对2-12岁儿童需求面积/客单价：200-300 肝 /135元标配商家推荐文化教育系列口经营内容：儿童早教、情商培训（。-12岁）迪斯尼英语情商乐园口需求面积/客单价：儿童培训200-300 m2 /180兀儿童培训经营内容：_从事乐器零售，同时经营音乐培训和乐器维修，部分店增设舞蹈班、知音琴行儿童故事班等新课程。计划承接上海大剧院、东方艺术中心票务业务,在琴行内设置售票点儿童培训口需求面积/客单价：500肝/

46、120元标配商家推荐休闲娱乐系列口经营内容：量贩式KTV带自助餐炫音KTV低价策略口需求面积/客单价：量贩ktv3000-3500 m2 /40元标配商家推荐康体养生系列经营内容康骏会馆以中医推拿为经营亮点需求面积/客单价：足浴、推拿600-900 m2 /120元口经营内容：传奇台球桌球口需求面积/客单价：桌球400 m2 /每小时30元中华经络堂足浴、推拿经营内容：中医经络调理，使用针、硬、灸、熏等传统中医方法需求面积/客单价：800-1000 肝 /300元标配商家推荐,康体养生系列口经营内容：美丽田园spa美容sp。女子美容、护肤、spa 口需求面积/客单价：800 肝 /350元

47、口经营内容：诗泥SPA女子美容、护肤、spa口需求面积/客单价：美容sp。400 m2 /450元自然美美容SP。经营内容：提供美容养生产品需求面积/客单价：100-400 肝 /200元标配商家推荐公益系列一针一线衣料修补口经营内容：成衣制作、服装修改徐虎家政家政口经营内容：专业提供家政服务机构口经营内容：C&C靓鞋坊皮具护理修鞋改鞋精致皮鞋护理、健康洗鞋、机器修鞋、皮具护理、皮具护理品零售经营内容：,_专业修理家用电器、日用中央商场维修百货等服务机构。家电维修vn社区商业开发与运营TK TEC、思量商业地产研究中心自持或散售，是个问题！在社区商业的四方关系中，开发商关心资金回笼又担心烂尾

48、，商户担心营业额，居民看有没有喜欢品牌，投资客看重租金回报。若满足各方所思所求，唯一途径，统一运营。统一经营管理，业态控制、招商，避免空铺死铺，无论长期持有收取租金，或散售产权回笼资金，各方才能顺利退出。运营为王。88万科社区商业管理模式TH TE(n思量商业地产研究中心运营职责常规收支项开发商运营方职责租金效益定期收取方佣金和管理费单纯运营管理（招商）提前收取保底租金收取租金溢价部分运营方实为“二房东”分享租金差价外聘（或自组/联营）的运营方，全程负责招商、调整、运营、维护等事务（开发商自营区另行约定）。开发商与其发生的费用往来中，主要收支门类如下佣金以租金为核定标准支出事前收取一定比例租金收益核定商铺管辖范围、租金、有预支、追加两部分事后收取整盘/单铺的超额溢价入驻率等指标物业管理费聘请专业公司方，向小业主收取物管费与住宅物业并流更集约运营管理费前期运营投入大于佣金/租金收益，商业成熟后则反之双方协议后约定各自承担部分（含日常维护、水电煤、